2014年经国务院批准1月陕西西咸新区成立、贵州贵安新区成立、2014年6月青岛西海岸新区成立、2014年6月大连金普新区成立、2014年10月成都天府新区成立，从此各个新区间的比拼也拉开了序幕。
为什么拿西咸新区和天府新区对比，是因为天府新区是同年发展的五个新区里发展速度最快，经济增长最好，城市界面最美的新区，本期让我们浅谈一下这两个新区后续的发展以及逻辑对比。
不扯闲话，就目前来看西咸新区的城市发展来说各方面都不如天府新区，作为西安本地房产媒体，本篇以西咸新区为主体进行后续发展的逻辑分析。
西咸新区能源金贸区
作为同年成立的国家级新区，天府新区的2022年GDP达到4450亿元，而西咸新区的2022年GDP还略微退步为624.85亿元，两个新区接近八倍的经济差。
为何会造成如此差距，在此梳理了以下市场几个主流观点（排名不分先后）：
①文保问题：众所周知，西安作为十三朝古都，人们常开玩笑西安市地下住的人比地上都多，拿西咸新区为例，仅仅我们熟知的遗址保护区就有汉长安城遗址、周镐京遗址、周丰京遗址、东马坊遗址以及西汉多个帝陵等等，这仅仅是大型遗址保护区，还不算家族墓葬，建筑遗址等，不光城市发展影响，西安地铁也因此受到影响，建设速度也是全国较慢的。受此问题影响最大的就是西咸新区的秦汉新城就因文保工作近几年发展缓慢，但好在最近开始有了新的进展。
②政策问题：西咸新区事关西咸一体化方面，近二十年可谓是西安市和咸阳市两市市民热议的话题，政策方面一直变化不断，涉及的行政区问题以及方向问题一直较不清晰例如沣东新城在原未央区、长安区、秦都区地界建立，沣西新城在原未央区、长安区、秦都区、鄠邑区地界建立，空港、秦汉、泾河新城基本在原先咸阳地界建立，两地和众多行政区涉及的修路、修地铁、上学问题等让人摸不着头脑。
西安市行政区划分图
西咸新区在地图上的位置
例如近期沣西新城的科为城的房产证问题又成为热议的话题，将房产证划分推向了风口浪尖，其实在此之前关于房产证和学籍属地在网络上就热议不断。
西咸新区事关西咸一体化发展陕西西咸新区属于哪个市，原来一直属于省上战略问题，但好在近期将该战略上升为国家层面，今后西咸一体化目标更加明显也会开始提速。
③认知问题：这是容易被人忽视的一点，现如今随着互联网的发展买房的人更具有从众心理，在西安大部分购房者中仍认为认为买房首选高新、曲江，不结合自身的实际情况的人为多数，还有部分人甚至没去过西咸新区就在网上随意评价，这些言论无形中都在影响着部分人的思考能力。但这些区域对于西咸新区的人口虹吸也起到了非常严重的影响，例如正在打造的高新三期，势必将影响西安的高端改善部分客户，当然为什么很多人购房首选高新曲江，随后几期笔者会对此观点进行深入分析。
上述所列举的三个大方面为当下主流观点，那么成都的天府新区难道不受这些因素的影响吗？
答案是肯定也会的。众所周知成都也是一个历史老城，距今有4500年历史，可以说地下的文物古迹也是不少，与此同时近些年开发也受耕地保护的影响，还有一个问题是成都部分区域也存在缺水问题。
图源自四川政府网站
政策问题暂不探讨，在认知层面，天府新区主要涉及成都市的天府新区成都直管区、成都高新区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市，眉山市的彭山区、仁寿县，共包括2市8区（县、市）38个乡镇和街道办事处，总面积1578平方千米。在天府新区建设之初，在很多成都人的心目中，该区所处位置为成都郊区中的郊区，在早些年这都是人们买房避开的对象！
当然这两个地方也有较相同之处，例如两个新区均属于国家级新区，同年建立，由管委会管理，并且政策均有扶持。两地分为属于西北和西南的头部城市，在人口净流入的同时对于周边城市具有很强的虹吸作用。成都市采取双城模式及主城区和天府新区，西安市采取双中心模式及钟楼和复兴大道为中心。西安和成都的科教文卫方面排名相当，大学生数量接近。其次二者新区均靠近该地的高新区，并且高新区为该地人口最集中，产业最集中，房价最高的地方。
成都高新区
在上述做了如此多的分析后我们浅谈一下后续未来发展情况。
人口是一个城市的命脉，随着国内人口开始负增长，现如今一个城市的人口数量和未来人口趋势成为了大家热议的话题，类似于近些年东北大部分地区均出现净流出现象，让人对于东北振兴比较担忧。
近十年人口增量对比图
近十年人口增长率
我们可以看到两地在近十年间人口均大幅增长，成都的人口增长数量多，西安的人口增长率高，但是通过对比我们发现，西安对于区域的人口虹吸作用更强，并且已经出现了超越的趋势。
可见成都市人口已经接近了2150万人，在国家严控城市人口不得超过2500万人的情况下，成都市人口增幅最大限制在了350万人，当然这是最好的情况。可是就前景来看陕西西咸新区属于哪个市，西安市人口未来增加1600万至1700万人是大概率事件。未来这3、400万人将由哪个区域填充，大概率将会是西咸新区!
作为一个地产分析人，我们从两地的城市结构进行分析。
西咸新区发展以十大产业园为基础，十大产业园新的发展情况下后续经济增长还是很有潜力的。天府新区的命脉在天府大道，这些年主要发展也在天府大道周围，虽然发展迅速但是后续性价比高的土地可能会因此受限。同时根据网传的西安地铁四期规划来看，超过百分之七十的线路在西咸新区，因此西咸新区后续增长会充满活力。
并且西安老区因为有城墙因素，采取了限高的措施，导致城内开发商不愿意拆迁，城墙内设施道路老旧，让当地居民被迫外迁，同时在这些年西安发展也不难看出，扩大城市骨架才是当下主流发展方向，类似于市政府北迁，各个大学向周边建立新校区等。而成都主城发展不受限制，很多低矮老旧房子拆迁后仍可盖高层，并且有相当一部分人对于主城充满热爱。
通过对比两地的房价我们不难发现天府新区的房价均价在2.3w左右，而目前西咸新区离主城区最近价格最高的沣东新城均价在1.8w左右，西咸新区整体均价在1.4w左右，可谓两地房价相差巨大。
两地的未来发展我们不做过多评价，仅是提供逻辑分析，但从地产方面来看，留给我们思考究竟是天府贵了还是西咸抄底，值得我们思考。
原创不易，还需要各位点赞支持！
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